Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Германия остается привлекательной страной для инвестиций в арендную недвижимость. В 2015 году, вместе с Чехией и Венгрией, германский рынок коммерческой недвижимости обратил на себя внимание международных брокерских контор благодаря 32% приросту спроса. Основные преимущества инвестирования в Германию включают:

• большой выбор доходных домов
• четкое законодательство
• стабильность поступлений
• 100% заполняемость недвижимости
• ставки аренды, опережающие инфляцию

Немецкое законодательство дает инвесторам из других стран практически те же права, что и гражданам Германии. Собственность надежно защищена, а банки готовы выдавать кредиты бизнесменам с иностранного гражданства. Инвестор становится полноправным собственником недвижимости после внесения денег и подписания договора купли-продажи, а запись о смене собственника вносится в земельную книгу. Покупка доходного дома не является основанием для получения вида на жительство, однако подтверждает наличие у иностранца места пребывания.

Любой собственник жилья вправе сдать его в аренду, заключив договор на срок от одного года. При этом с арендаторами могут жить и граждане, не имеющие собственного дохода, и за них будет платить государство. Доход от недвижимости в Германии облагается налогом, однако, даже с учетом максимальных ставок, инвестиции в недвижимость всегда остаются выгодными, принося величину доходности в пределах 3,5–12%. Нельзя также забывать о значимости налогового консультанта или опытного риелтора, который поможет иностранному инвестору грамотно рассчитать базу и уменьшить сумму налога. В целом, выбор типа доходной недвижимости и географии объекта являются ключевыми факторами для роста доходности инвестиций в недвижимость в Германии.

Германия считается привлекательной страной для инвестирования в жилую недвижимость. В этой стране имеются три основных объекта коммерческой недвижимости, доступные для инвесторов: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между этими объектами является размер вложений и доходности.

Средняя цена за квадратный метр по всей стране начинается от 1000 евро. В Мюнхене, наиболее дорогом городе Германии для жизни, стоимость квадратного метра составляет от 3000 евро. Минимальная цена на небольшую студийную квартиру составляет 90 000 евро. Сдав ее в аренду, можно получить 500 евро в месяц, а расходы на коммунальные платежи составят около 170 евро. Поэтому доходность такой квартиры чуть более 4% в год.

В Берлине цены на недвижимость ниже, чем в Мюнхене, а прибыль от аренды также ниже, что снижает доходность до менее чем 4%. Поэтому, эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость в местах, потенциально рискованных, приобретая квартиры, например, в районах, где проживают мигранты.

Однако, в последнее время все большее число инвесторов предпочитают покупать доходные дома, которые гарантируют более высокую доходность, чем обычные квартиры. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расходов. Управление домом как единым объектом экономичнее, чем управление отдельными квартирами или частями дома.

Приобретая доходный дом на 38 квартир в Северном Рейн-Вестфалии за 2,5 млн евро, можно рассчитывать на доходность от 7% до 8% годовых. Приобретение доходного дома в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро приносит доход в 5% годовых. А для повышения доходности некоторые эксперты советуют приобретать смешанную недвижимость, которая объединяет жилые и торговые помещения. В этом случае доходность может достигать 7-12%.

Напомним, что недвижимость в Германии ежегодно увеличивает свою стоимость на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия будет единственной страной в Европе, где цены на жилье продолжат расти в ближайшие годы. Правильный выбор объекта инвестирования может гарантировать потенциальному собственнику постоянный и стабильный доход.

Инвестирование в доходный дом в Германии: где и за сколько стоит приобрести

Начальная цена доходного дома в Германии составляет 300 тысяч евро для объектов в городах средней величины. Однако, в городах, таких как Дрезден, средняя цена составляет более 1 миллиона евро, в Гамбурге – 2,8 миллиона евро, а в Мюнхене – 3 миллиона евро. 10% всех доходных объектов в стране имеют стоимость более 10 миллионов евро.

Авторитетные агентства недвижимости сообщают, что средняя доходность недвижимости варьируется от 4 до 7% годовых. В таком случае, при условии стабильной арендной платы, здание будет окупаться в среднем за 20 лет.

Отдельные города имеют более высокую доходность от недвижимости в сравнении со средним показателем по стране. Агентство Engel & Völkers опубликовало статистику, по которой в Дуйсбурге, среднем городе на западе страны, доходность достигает 10%. Однако, население в этом городе уменьшается. Приобретение доходного дома имеет свои риски, но высокая доходность привлекает. Хуже всего обстоят дела в Южной Саксонии, где есть дома с предполагаемой доходностью до 20% годовых, но на деле найти арендаторов там крайне сложно.

Рассмотрим пример упрощенного кэш-фло (Cash Flow) доходного дома на 4 квартиры в Штутгарте, который может быть приобретен за 440 тысяч евро (см. таблицу 1). В таблице представлены ключевые показатели оценки прибыли и окупаемости.

Важно учитывать, что географическое местоположение объекта во многом определяет его доходность. Это подтверждается и исследованиями Deutsche Bank, которые показывают, что наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы покажут объекты в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Спрос на съемное жилье в Германии всегда присутствует. Размер ежемесячной арендной платы составляет от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство оплачивает аренду жилья для получателей социальной помощи в размере 6-7 евро за квадратный метр. В Германии установлен законодательный порог повышения арендной платы – на 10% за три года или до уровня средней ставки по региону в целом. Наиболее низкие расценки на аренду в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне и Гамбурге. В Берлине средняя ставка составляет около 12 евро за квадратный метр.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости

Определение стоимости дома зависит от многих факторов, включая расположение и дополнительные расходы на его содержание, такие как теплоемкость, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Близость к транспортной инфраструктуре также может повлиять на цену. Например, дом, расположенный вдали от железной дороги, может стоить вдвое дешевле, однако его сдача в аренду может оказаться более сложной.

В Германии цены на недвижимость варьируются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая все факторы.

Приведенные ниже примеры оценки стоимости недвижимости также учитывают комплекс факторов, включая возраст домов и год их постройки, площадь и количество квартир, регион и годовой доход от аренды.

• В Гамбурге продается пакет из 4 домов, построенных в 1996 году. Всего 112 квартир. Стоимость - 16 миллионов евро. Годовой арендный доход - 1 миллион 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 12,8%.
• В городе Итерзен за 3 миллиона евро можно приобрести доходный дом, построенный в 1967 году с 36 квартирами. Общую реновацию не требуется. Годовой доход от аренды - 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций - 7%.
• В Дуйсбурге (рядом с Дюссельдорфом) можно купить дом площадью 516 квадратных метров, построенный в 1914 году, но отремонтированный в 2012 году, идущий в аренду за 336,5 тысяч евро. Годовой доход - 36,5 тысяч евро. Доходность - 10,8%.
• В Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) продается многоквартирный дом с 6 квартирами и торговым помещением. Дом был построен в 1900 году, последняя санация была проведена в 2016 году. Цена составляет 419 846 евро, а рентабельность - 10% годовых.

При покупке недвижимости необходимо ориентироваться не только на стоимость в договоре. Все дополнительные затраты также должны быть учтены. К ним могут относиться вознаграждение маклерской фирме, оплата услуг независимого эксперта для оценки состояния дома или проверка финансовой составляющей покупки и задолженностей предыдущих владельцев.

Детали, которые необходимо знать при покупке доходной недвижимости

В поисках доходного объекта недвижимости потенциальные покупатели могут оглянуться как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. В крупных городах большинство новых домов относятся к классу "люкс", что делает покупку выгодной, так как цены на элитное жилье постоянно растут. Независимо от выбранного варианта, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик предоставляет гарантию 5 лет на новые объекты, обязуюсь за этот период исправить все возможные дефекты.

Первоочередным шагом для потенциальных покупателей вторичного жилья является просмотр информации в Поземельной книге, который может быть осуществлен самостоятельно или с помощью нотариуса. В этой книге фиксируются сведения о владельцах земли и наличии долгов. После этого покупатель и продавец встречаются в нотариальной конторе, где в обязательном порядке заверяют сделку купли-продажи. Договор направляется вместе с заявкой на регистрацию нового владельца в Поземельный суд. Покупатель должен перевести деньги напрямую или с трастового счета, затем оплатить налог на приобретение, который в зависимости от федеральной земли составляет 3,5–6,5% от стоимости дома или квартиры, а также оплатить издержки делопроизводства, нотариальные услуги, комиссию маклера и НДС. Совокупная сумма этих платежей может увеличить стоимость объекта на 10%.

В Германии можно приобрести недвижимость на аукционе, где, как правило, продают арестованное имущество по ценам ниже рыночных. Инвесторы имеют возможность купить такой объект со значительным дисконтом, который может достигать 30% и впоследствии продать его по выгодной цене.

Иностранные граждане, приобретающие недвижимость в Германии, могут воспользоваться как своими собственными средствами, так и банковским кредитом. Ставки по ипотеке достаточно низкие и составляют от 2,5% до 4,5%. Германия открыта для иностранных инвестиций, и банки не делают различий между немецкими и иностранными клиентами. Единственное условие для нерезидентов состоит в необходимости подтверждения размера дохода на родине.

Средний размер кредита составляет от 50% до 60% стоимости объекта, а ставка фиксируется на каждые 10 лет и составляет в среднем 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита - до 3%. После приобретения недвижимости иностранный гражданин может свободно распоряжаться ею, включая сдачу в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать множество особенностей. В большинстве случаев европейцы не приобретают недвижимость своими силами. Для осуществления сделки требуется хорошее знание законодательства, значительный опыт, а также много свободного времени. Кроме того, для инвестора, не владеющего немецким языком, необходимо еще выработать навыки языкового общения. Приобретение недвижимости через риелторскую компанию позволяет компенсировать все пробелы в знаниях. Также предоставляется гарантированная защита от непредвиденных расходов и ошибок, связанных с коммерческой выгодностью объекта.

Компания DEM GROUP GmbH является ведущей риелторской компанией в Германии, ориентированной на оказание услуг для инвесторов из России, которым необходимо приобрести доходные дома в Германии. «Мы рассчитываем для наших клиентов рентабельность с учетом всех возможных затрат и предоставляем им чистую прибыль, — заявляет Генеральный директор компании Екатерина Демидова. — Наши потенциальные покупатели могут сравнить инвестиционную выгоду и защититься от рисков, связанных с коммунальными платежами, которые могут превысить доход от аренды». За счет многолетнего опыта работы, компания подбирает объекты, которые не уступают по качеству объекту, который выбирает клиент сам. Приобретение недвижимости возможно в разных форматах: новостройки, вторичное жилье, эксклюзивные объекты и недвижимость, купленная на аукционах.

Компания готова помочь клиентам получить ипотечный кредит в немецком банке. Покупка недвижимости со ссудой может увеличить доходность инвестиций в 1,5 раза. Следует отметить, что компания DEM GROUP GmbH имеет регистрацию не только в Дюссельдорфе, но и в Москве, и готова предоставить любому клиенту все необходимые официальные документы, включая российские и немецкие. Система менеджмента качества компании соответствует международному стандарту ISO 9001, что гарантирует клиентам лучший сервис и высокие результаты от сотрудничества.

Фото: freepik.com