Аренду выводят из сумрака. Что изменится на рынке недвижимости, если сделки по найму жилья станут прозрачными?

Среди нововведений, вступающих в нашу повседневность, есть и те, что касаются аренды жилья. Этот способ дохода пытаются вывести из тени. Мы попытались узнать, есть ли в прозрачности сделок подводные камни? Грозит ли что-либо честным арендодателям и арендаторам?

Чтобы не быть голословными, мы изучили ситуацию на портале Аvito. Согласно имеющимся там объявлениям об аренде, только за последний месяц в Губахе сдаётся 158 квартир. Тут небольшой нюанс, характерный для нашего города: лишь треть жилья сдаётся на продолжительный срок, 2/3 – посуточно. Нас интересует именно первая треть. Это приблизительно 53 квартиры. Стоимость аренды в месяц варьируется от 17 до 40 тысяч рублей. Получается, в среднем снять квартиру в Губахе в настоящее время можно за 28 тысяч рублей. Если учесть, что физлица, сдающие жильё долгосрочно, должны платить налог в размере 13% от дохода, за год это составит более 2,3 млн рублей. Поскольку основная масса арендодателей работает в тени, сумма, идущая в госказну, остаётся гораздо ниже. Пожалуй, становится понятным желание сделать рынок аренды прозрачным.

Как известно, арендодатели делятся на разные категории. Прежде всеготе, кто сдаёт единственную квартиру какому-либо человеку за малую плату. Чаще всего это люди, кому вдобавок к своему жилью досталась квартира родственников, к примеру. Многие из них рассчитывают, скажем, так: пусть пока стоит, потом детям пригодится. Но «пока стоит», бывает накладным, поскольку квадратные метры пустуют, а платить за коммунальные услуги, капремонт и прочие ТКО всё равно приходится. Тогда владелец двух квартир проявляет предприимчивость и одну решает сдавать в аренду за символическую сумму и оплату тех самых ЖКУ.

Есть арендодатели-профессионалы. Эти руководствуются расчётом, но подчас могут и рискнуть. Им жильё достаётся не по наследству. Чаще приобретают на вторичном рынке, сами делают ремонт, естественно, укомплектовывают мебелью, а потом всю эту красоту сдают. Ясно, здесь суммы посерьёзнее, и квартир таких у сдающих не одна, а несколько.

Чтобы иметь более полное представление обо всём, мы пообщались с людьми, которые непосредственно заняты в этой сфере. Итак, привожу пример одной давней знакомой, которая с начала 2010-х получает прибыль благодаря аренде.

На вопрос, к чему все нововведения с прозрачностью, знакомая ответила вполне ожидаемо:

– Большинство занимающихся арендой сейчас в «серой зоне». Безусловно, закон предназначен для того, чтобы вывести их на чистую воду и, как говорится, прищучить в плане налогообложения. Другой вопрос, как собираются отслеживать уклонистов. Ведь можно заключить сделку с арендатором, но данные не внести в единую систему. Тут, если посуточников можно вычислить по известным сайтам, то со сдающими на продолжительный срок сложнее.

– Тогда другой вопрос: для более полной картины можно узнать, сколько квартир у Вас находится в обороте?

– Объекты в разных городах. Если брать в целом, получается пять.

– Понятно, что расходы немалые, но всё же какова получается средняя прибыль в месяц?

– Да, расходы немалые. Поскольку все сдаваемые квартиры приобретаю в кредит, значит, идут выплаты, плюс налоги и всё прочее. Так что, в сухом остатке, если взять, допустим, объект, в котором я сдаю три студии, выходит около 15 тысяч в месяц. В принципе, немного. Но тут важен сам подход. Для меня главное, что есть определённая сумма в месяц, а я при этом ничего не вложила.

– Заикнулись о налогах. Вы работаете как предприниматель или как самозанятая?

– Сейчас я – физлицо. Плачу налог 13%, только потому, что у меня есть налоговый вычет. Эти проценты я как бы нивелирую. Но если выбирать между предпринимателем и самозанятым, последнее выгоднее. Тем более, в настоящее время банки стали охотно давать кредиты самозанятым.

Другой наш спикер по вопросам аренды оказалась не столь уверенной в плане доходов-расходов, хотя картину нарисовала похожую. На вопрос же о прозрачности ответила следующее:

– Понятия не имею, как будут выявлять всех, кто остаётся в тени. Тем более, если речь – о людях, сдающих единственную квартиру за незначительную плату. Может, ошибаюсь, но здесь всё будет зависеть от соседей. Допустим, если арендаторы оказались неспокойными, соседи будут возмущаться. Само собой, всплывёт факт сдачи жилья. Тогда, конечно, придётся принимать новую реальность.

Конечно, разбираясь в таком мудрёном вопросе, мы обратились за комментариями к юристам. От них мы узнали историю изменений, вносимых в соответствующий закон. Так, юрист Единого центра защиты (межрегиональное объединение юристов) Самвел МЕГРАБЯН пояснил:

– Вообще закон, о котором идёт речь, направлен на противодействие отмыванию доходов, полученных незаконно. С начала 2021 года Росфинмониторинг, помимо сделок, касающихся перехода права собственности, контролирует сделки купли-продажи жилья на сумму свыше 3 млн рублей. Также под контроль ведомства попадают и другие сделки с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм.

Обязательному контролю подлежит любая операция, где сумма равна или превышает 3 млн рублей, либо равная этой сумме в иностранной валюте. Тут вопрос открытый в том плане, что порой, во избежание указанной большой суммы, вместо одной сделки заключают несколько по одному и тому же объекту.

Вопросы могут возникнуть, если цена сделки явно превышает социально-экономическое положение её сторон, покупатель или арендатор просит ускорить процедуру совершения сделки без каких-либо причин либо исключить расчёты через банк. Привлечь внимание может также цепочка сделок, совершённых в течение короткого промежутка времени, финансируемая третьим лицом за счёт средств, поступивших из-за рубежа.

Кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Оксана ВАСИЛЬЕВА в связи с законом сказала следующее:

– Закон менялся неоднократно. Например, предыдущие изменения вступили в силу год назад. С 21 декабря действуют новые дополнения, которыене отменяют старых положений. К тому же, с 1 марта сего года грядут очередные изменения.

Все предыдущие редакции направлены на юридических лиц. В последней, к примеру, ужесточили правила проведения операций с использованием наличных средств. Теперь контролю подлежат и те, сумма которых превышает 600 тысяч рублей. Также в поле зрения попадают любые почтовые переводы от 100 тысяч рублей. Обычных граждан изменения мало коснутся.

Конечно, если арендодатель является ИП и на его счёт часто поступают деньги за аренду квартиры, могут возникнуть вопросы. Тогда, возможно, придётся указать ещё один код деятельности, по которому в ФНС поймут, что предоставление в аренду жилья для него является предпринимательской деятельностью.

Замечу, что в сентябре прошлого года Банк России выдал новую методичку для банков с критериями «подозрительных» операций. Однако она в большей степени относится к незаконным онлайн-казино, форекс-дилерам, организаторам финансовых пирамид и криптовалютных обменников.

Тем не менее, скоро налоговики могут взяться за выявление нелегальной сдачи жилья в аренду. Во-первых, банк может доложить им, что ежемесячно происходят примерно одинаковые «странные» переводы от одного и того же лица. Во-вторых, всегда есть вероятность ссоры с жильцами, которые могут пожаловаться на арендодателя за то, что он не заключил с ними официального договора и не платит из-за этого налоги. В-третьих, соседи, которые недовольны новыми жильцами, могут написать жалобу в правоохранительные органы, а те впоследствии установят, что сдача жилья в аренду происходит ненадлежащим образом.

Итак, до 1 марта осталось не так много времени. Пожалуй, стоит подготовиться к этой дате, взвесить все за и против. Сразу заметим, что для прозрачности будет введена государственная система аренды жилья – единая цифровая платформа, где каждая сделка будет фиксироваться через регистрацию договора. Кроме того, планируется включение в систему всех расчётов между сторонами договора.

Если быть предельно лаконичными, скажем, что к плюсам нововведений относится её открытость, то есть сторонам можно не бояться быть обманутыми. Наниматель жилья может выбрать оптимальные для себя условия без массы телефонных звонков и встреч с потенциальными арендодателями. То же, впрочем, касается и последних.

С другой стороны, если все лица, желающие сдать жильё в аренду, окажутся в правовом поле, они обязаны будут платить налоги. Следовательно, стоимость сдаваемых площадей увеличится. Если учесть, что в последние два года она возросла в Губахе до уровня краевого центра, символических цен на рынке арендаторы не встретят. И последнее: заметили, и арендодатели, и юристы сомневаются в возможности вывести из тени всех, промышляющих арендой квартир. Кстати, даже в минстрое РФ считают, что вывести из тени хотя бы 70% всех арендодателей удастся лишь к 2030 году.

И да, изменения в закон сочетают в себе кнут и пряник. При обещании благоденствия тем, кто подружится с ГИС, идут и дополнения о значительных штрафах тем, кто хочет остаться в тени.