В поисках потребителей

Как  пермские торговые центры переживают смену линейки брендов, рост валют и  другие превратности современности

В  феврале 2022 года после неоднократных переносов сроков открылась первая очередь торгово-развлекательного центра «iMall Эспланада» в  самом центре Перми. После этого в  городе стало шесть подобных объек­тов, заслуживающих названия «крупных». Все  они, как  и  торговые центры поменьше, переживают непростые времена  — последствия пандемии, уход западных товарных брендов и  экранных блокбастеров; а  конкуренция, между тем, растёт. В  этой ситуации руководство торговых центров ищет новые подходы к  традиционным видам извлечения прибыли: продаже и  сдаче в  аренду площадей, поискам интересного товарного наполнения, организации развлечений.

Специалисты единодушны в  том, что  в  настоящее время торговые центры переживают медленное восстановление и  умеренный рост.

Елена Жданова, руководитель направления недвижимости группы «ЭКС» (ТРК  «Семья»):

— Сейчас торговые центры переживают этап восстановления после ухода международных брендов. Роста как  такового нет  — речь о  выходе на  уровни 2021—2022 годов. Явно виден этап развития и  усиления, качественного изменения российских брендов в  лучшую сторону. Избытка свободных арендных площадей мы  не  ощущаем, но  есть несоответствие намерений владельцев торговых центров (концепция, перечень брендов, ставки, условия) и  готовности потенциальных арендаторов. Постепенно площади заполняются, и, полагаю, размер вакансий вскоре вернётся к  уровню 3—5%. Трафик до  уровня 2019 года не  восстановился нигде по  стране, но  наш  торговый центр в  2022 году точно показал положительную динамику по  трафику. Определённую насторожённость и  приос­тановку развития вызвала ситуация нынешнего августа с  курсами валют.

Евгений Каштанов, генеральный директор ТРЦ  «Планета»:

— По  нашим наблюдениям, на  контрасте с  первым полугодием 2022 года наблюдается умеренный подъём. Трафик постепенно увеличивается, на  место ушедших брендов в  ТРЦ  заходят новые. Если говорить про  ТРЦ  «Планета», то  у  нас  идёт активное заполнение площадей, рост посещаемости и  оборотов арендаторов: с  мая  текущего года открылись торговые точки у  23  новых арендаторов. Доля вакантных площадей в  «Планете» на  сегодняшний день составляет менее 5%, а  посещаемость по  итогам августа, по  нашим прогнозам, может стать рекордной за  всё время с  момента открытия.

По  данным исполнительного директора компании «Р-Консалтинг» Ольги Козыревой, продажа площадей не  является в  наши дни  основным источником дохода торговых центров. Три  из  них  — «Планета», «iMall Эспланада» и  «Спешилов»  — принадлежат одному собственнику, и  торговые площади в  них  не  продаются в  принципе.

В  остальных ТЦ  самыми большими, активно продаваемыми и  в  то  же  время самыми невостребованными остаются помещения, в  которых располагались недавно закрывшиеся развлекательные активности, в  первую очередь кинотеатры.

С  марта 2022 года в  «Столице» продаётся помещение кинотеатра площадью 2250  кв. м  за  150  млн  руб. В  «Колизее Atrium» с  сентября 2021 года продаётся объект площадью 2541,1  кв. м  на  третьем этаже, и  цена за  всё время не  менялась  — 160  млн  руб. (63  тыс.  руб./кв. м). В  «Столице» выставлено на  продажу ещё одно большое помещение  — 650  кв. м  на  втором этаже, стоимость  — 90  тыс.  руб. за  1  кв.  м.

Намного ниже цены в  «Новой столице»: там  большое помещение на  первом этаже продавалось в  начале 2022 года за  28  тыс.  руб. за  1  кв.  м.

Маленькие помещения более ликвидны и  в  расчёте на  стоимость квадратного метра более дороги: в  начале 2022 года продавалось помещение площадью 186  кв. м  в  «Колизее Atrium» за  63  тыс.  руб. за  1  кв. м  и  было достаточно быстро продано; сейчас в  продаже в  том  же  ТЦ  помещение площадью 125  кв. м  стоимостью 59  тыс.  руб. за  1  кв. м, и  Ольга Козырева ожидает, что  оно  быстро «уйдёт».

В  аренде закономерность та  же, что  и  в  продажах: очень подолгу оказываются невостребованными большие помещения и  быстро расходятся маленькие. Так, в  «Колизее Cinema» с  апреля нынешнего года сдаётся помещение в  6500  кв. м  при  общей площади ТЦ  23  000  кв. м, то  есть больше одного этажа,  — это  закрывшийся кинотеатр. Арендная плата за  всё помещение  — 3  250  000  руб./мес., то  есть 500  руб./кв. м, это  минимальная ставка в  Перми.

С  июня 2020 года в  этом же  ТЦ  не  может найти арендатора торговое помещение площадью 1178  кв. м  на  четвёртом этаже по  цене 700  руб./кв.  м.

В  «Столице» сроки экспозиции арендных объектов ещё длиннее, чем  в  ТЦ  в  центре города. Есть пара помещений, которые предлагаются для  сдачи в  аренду ещё с  2020 года.

Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг»:

— Анализируя ситуацию по  крупным, высококлассным торговым центрам, наблюдаем один явный тренд: помещения больших площадей плохо реализуются и  плохо сдаются в  аренду. Причин тут  может быть несколько. Это, во-первых, снижение уровня дохода населения и, как  следствие, покупательной способности, уменьшение количества клиентов торговых центров.

Второй момент  — это  повышение налоговой нагрузки собственников торговых центров. Кадастровая стоимость является базой для  начисления налога на  имущество и  земельного налога, и  ни  для  кого не  секрет, что  в  последнее время про­цедура по  оспариванию кадастровой стоимости в  Пермском крае весьма усложнилась, поэтому собственники небольших помещений вообще не  обращаются за  оспариванием кадастровой стоимости ввиду дополнительных издержек как  временного, так  и  материально-организационного характера, а  платят налоги в  полном объёме.

Что  касается собственников больших помещений, то  даже если собственник приравняет кадастровую стоимость к  рыночной, то  она  в  любом случае получается весьма большой, и  с  учётом простоев рентабельность таких объектов снижается кратно. Поэтому помещения больших площадей для  инвесторов весьма непривлекательны, что  и  подтверждают большие сроки экспозиций таких помещений.

Директор управляющей компании «Труменс-групп» Елена Денисова замечает, что  из  двух новых ТЦ  — «Планета» и  «iMall Эспланада»  — доля вакантных площадей в  ТРЦ  «Планета» меньше, но  и  открылся он  почти на  год  раньше. Из  ТЦ, работающих уже  много лет, наименьшая доля вакантных площадей в  ТРК  «Семья», наибольшая  — в  ТРЦ  «Колизей».

Елена Денисова делится своими наблюдениями в  социальных сетях. По  её мнению, для  жителя центра города и  для  туристов наилучший выбор  — «iMall Эспланада». Этот ТРЦ  перетянул на  себя молодёжный и  прогулочный трафик, а  также туристические потоки; в  свою очередь, ТРЦ  «Планета» стянул к  себе трафик выходного  дня.

После открытия двух суперрегиональных ТЦ  — «Планета» и  «iMall Эспланада»  — нового масштабного строительства коммерческой недвижимости пока не  предвидится. Бизнесмены предпочитают строить небольшие торговые комплексы, обслуживающие население микрорайонов, общей площадью не  превышающие 2000—3500  кв.  м. Основные потенциальные операторы таких ТЦ  — «Чижик» и  «Магнит», а  также магазины, торгующие алкоголем, зоо­товарами, игрушками, хозяйственными и  канцелярскими товарами, кофейни, пекарни, аптеки.

За  последнее время сменили собственников два  ТЦ  — «Разгуляй» (был  куплен у  банка «Авангард» по  цене 6,8  тыс.  руб. за  1  кв. м, и  сейчас компания «Труменс-групп» готовит проект его  реконцепции) и  «Лайнер» (за  11,7  тыс.  руб. за  1  кв. м  основные площади у  банка «Открытие» выкупили автодилеры, и  закрытый несколько лет  ТЦ  готовится к  открытию после обновления систем пожаротушения).

Есть информация о  продаже ТЦ  на  ул. Революции, 5а  (6,2  тыс.  руб. за  1  кв. м, общая стоимость 320  млн  руб.). Ранее выставленные на  продажу «Горный хрусталь» (10,9  тыс.  руб. за  1  кв. м) и  «Универсам» на  ул. Борчанинова с  продажи сняты.

На  протяжении 2022 и  2023 годов активно обсуждается смена потребительских торговых линеек: вместо ушедших раскрученных западных брендов приходят менее известные российские, турецкие и  китайские.

По  наблюдениям Елены Денисовой, новые операторы, пришедшие в  ТЦ  в  последнее время, работают в  основном в  среднем и  низком ценовых сегментах. Продовольственные супермаркеты почти перестали быть «якорными» арендаторами для  ТЦ  — так  изменилось потребительское поведение посетителей, поэтому они  добавляют в  свои пространства зоны буфетов. Специалист предсказывает, что, поскольку в  связи со  снижением ценового сегмента в  магазинах-арендаторах некоторые магазины перестали соответствовать основной целевой аудитории ТЦ, можно ожидать новых закрытий торговых точек либо смены их  локаций.

Самые крупные бренды, пришедшие в  пермские ТЦ  за  последнее время,  — это  турецкая сеть LC Waikiki, которая в  июле открыла свой первый магазин в  «Спешилове», на  месте ушедшего H&M, а  второй  — в  «Планете» на  месте Uniqlo; и  «Стокманн», открытие которого планируется в  сентябре в  «Планете» на  месте H&M, на  площади в  2,2  тыс.  кв.  м.

За  последние месяцы в  пермских ТРЦ  открылись:

Это  не  совсем полный список.

На  минувшей неделе в  «Планете» на  площадях, принадлежавших ранее шведскому H&M, заработал магазин «Стокманн». Этот бренд впервые представлен в  Перми. В  отделе площадью более 2,2  тыс.  кв. м  представлены коллекции мужской и  женской одежды, обуви, аксессуаров от  брендов Desigual, Loft, Pepe Jeans, Emme Marella, KARL LAGERFELD, Hugo Boss, Naumi, Franco Vello, Esprit, Strellson, Guess и  др.

Место ушедших брендов компании Inditex (Zara, Bershka, Oysho, Pull&Bear и  др.) в  «Семье» заняли российские и  турецкие Fashion-ретейлеры: Noun, Befree, Koton, Zolla, Funday, Elis, Love Republic.

В  «Столице» в  помещении закрывшегося боулинга начал работу «Эконом-маркет», а  из  сферы общепита наиболее заметным стало открытие кафе Dodo Pizza в  «Колизее» на  месте Альфа-Банка.

Евгений Каштанов, обсуждая смену товарных брендов, отмечает, что  «все новые арендаторы достаточно амбициозны и  настроены на  хорошие обороты» .

По  словам Елены Ждановой, новые бренды ведут себя по-разному: «Активность брендов зависит от  их  стратегии  — есть те, кто  агрессивно забирает рынок и  развивается, а  есть такие, кто  забирает одну-две площадки и  всё, есть и  вообще не  готовые развиваться. Согласно прогнозам, будет продолжаться развитие российских брендов, расширение линеек, постепенное развитие премиальных сегментов».

По  мнению руководителя направления недвижимости компании «ЭКС», рост курса валют пока не  сказался на  стоимости товаров: закупки по  новым курсам только начали подходить, если и  будет рост цен, он  проявится к  октябрю; покупательная способность, тем  не  менее, уже  снизилась  — покупают в  основном обдуманно, стараются экономить на  скидках, но  и  представленные в  новых брендах товары в  целом по  цене стали доступнее зарубежных.

По  мнению некоторых операторов ТЦ, наибольшее снижение покупательского трафика связано не  с  уходом популярных брендов, а  с  тем, что  в  отсутствие импортных блокбастеров «просели» кинотеатры. Руководители торгово-развлекательных комплексов ищут им  замену.

Елена Жданова:

— Основное снижение трафика произошло из-за отсутствия проката в  кинотеатрах. Допандемийного уровня посещаемости, боюсь, без  решения вопроса с  кино не  достичь. Сейчас все  озабочены поиском альтернативы: возможно, это  будут какие-то центры социализации, общественные пространства и  тому подобное.

Елена Денисова:

— В  «Колизее Cinema» закрылся мультизальный кинотеатр. Сейчас собственники этого этажа занимаются поиском новых идей и  арендатора. У  помещения есть своя специфика, поэтому подобрать хорошего и  интересного оператора непросто.

Важность развлечений (а  также общепита) как  коммерческого сегмента в  работе торгово-развлекательных комплексов отмечает и  Евгений Каштанов: согласно его  данным, по  итогам первых семи месяцев 2023 года максимальный прирост активности в  ТРЦ  «Планета» показывают категории «Развлечения» (45,6%), «Общественное питание» (45,4%) и  «Ювелирные изделия» (37,1%). Категории «Обувь», «Бытовая техника» и  «Одежда» выросли на  29,5%, 27,3% и  25% соответственно.

Евгений Каштанов:

— Отсутствие громких международных премьер, безусловно, сказывается на  кинобизнесе и  на  трафике  ТРЦ. Развлечения  — очень важная составляющая бизнеса и  социальной функции крупных торговых центров. Конечно, мы  постоянно работаем над  развитием этой категории арендаторов, а  также сами организуем различные форматы досуга в  «Планете». К  концу 2023 года у  нас  в  планах сделать ТРЦ  «Планета» уникальным объектом с  самым широким спектром предложений в  сфере развлечений для  любой аудитории.

О  востребованности сферы общепита в  торговых центрах говорит и  Елена Денисова: по  её наблюдениям, фуд-корты во  всех ТРЦ  заполнены операторами на  100%; в  ТРЦ  «iMall Эспланада», поддерживая современную тенденцию, начали размещать операторов общепита на  первых этажах и  не  «привязывать» их  к  фуд-корту.

Специалисты сферы не  ожидают в  ближайшее время новых потрясений, которые бы  могли негативно сказаться на  деятельности торгово-развлекательных центров. Растущей конкуренции они  тоже не  боятся: по  мнению всех руководителей и  аналитиков, постепенный рост трафика продолжится и  после открытия второй очереди «Эспланады».