С замиранием рынка

Мобилизация вызвала резкое изменение спроса и  предложения на  вторичное жильё

Эксперты сходятся во  мнении, что  в  2022 году ситуация на  рынке недвижимости больше, чем  раньше, зависит от  новостного фона. Первый шок  продлился с  конца февраля по  май: в  течение этого периода было зафиксировано снижение спроса и  цен  на  вторичном рынке. В  течение следующих четырёх месяцев рынок постепенно восстанавливался, однако объявление частичной мобилизации 21  сентября стало для  него новым потрясением.

  Константин Долгановский

По  словам директора консалтинговой компании S.Research&Decisions Регины Давлетшиной, окончательно судить о  влиянии частичной мобилизации на  рынок вторичной недвижимости можно будет после подведения итогов октября. Пока же  можно сказать, что  рынок находится под  влиянием панических настроений.

По  данным S.Research&Decisions, к  настоящему времени объём предложения квартир по  сравнению с  началом года вырос на  18%, однако спрос ведёт себя совершенно иначе.

«После резкого снижения в  конце февраля и  весной спрос на  вторичку более или  менее восстановился к  сентябрю. Однако информация о  мобилизации заставила определённую категорию покупателей вновь пересмотреть свои намерения, и  сейчас рынок находится в  состоянии замирания. Привязка к  новостному фону в  2022 году, безусловно, очень заметна: многие отказались от  сделок, конкретно начиная с  21  сентября. На  фоне подобной информации все  остальные жизненные планы меркнут»,  — рассказывает Регина Давлетшина .

По  данным PAN City Group, после объявления частичной мобилизации, находясь в  ситуации неопределённости геополитической обстановки, покупатели отменяли или  продлевали срок принятия решения о  покупке. В  среднем отмечено падение спроса на  25%.

Однако снижение спроса не  было равномерным: в  зависимости от  объектов оно  составило от  15  до  40%, утверждает директор компании «Эстейт» Алексей Терентьев.

«Мы видим, что  резко  — на  42%  — выросло количество срывов задатков, что  связано с  отсутствием стабильности и  опасением попасть под  мобилизацию.

Число обращений новых потенциальных покупателей сократилось на  24%. При  этом на  5% выросло количество ипотечных консультаций: понимая, что  ипотека подорожает, люди спешили получить информацию по  кредитам. Но  количество отправленных заявок в  банк снизилось на  29%»,  — рассказывает Алексей Терентьев .

Одновременно произошло увеличение количества предложений на  вторичном рынке в  Перми, хотя в  августе оно  стабилизировалось и  впервые с  мая  не  приросло.

По  данным «Авито Недвижимости», структура спроса изменений не  претерпела изменений: наибольшим интересом в  Перми и  Пермском крае традиционно пользуются «двушки». Доля спроса на  двухкомнатные квартиры в  крае составляет 38,9%, а  на  однокомнатные  — 33,7%; в  Перми  — 37  и  33,9% соответственно. На  обоих рынках доля спроса на  «трёшки» составила порядка 20% (19,9% в  Перми, 20,2%  — в  крае).

Одним из  основных индикаторов состояния рынка в  2022 году стала цена. По  словам Регины Давлетшиной, средняя цена рынка всегда была достаточно устойчивым показателем, но  за  последние полгода она  несколько «сошла с  ума» . За  период с  января по  сентябрь 2022 года средняя цена выросла на  8,52% и  установилась на  уровне 81  тыс.  руб. за  1  кв.  м. Однако эта  динамика была неравномерной: после роста в  январе и  феврале в  марте цена метра замерла, а  в  апреле и  мае  снижалась.

После объявления о  частичной мобилизации цены в  экспозиции не  изменились, рассказывают в  PAN City Group, однако со  стороны продавцов отмечаются повышенные дисконты  — до  7%  — в  случае срочной/вынужденной продажи.

С  этим согласен и  Алексей Терентьев: по  его  словам, несмотря на  сохранение формально заявленной средней стоимости вторичного жилья на  том  же  уровне, заметна выраженная готовность клиентов к  торгу даже без  условия срочного выкупа. Таким образом, фактическая средняя стоимость жилья в  сделках снижается.

Руководитель направления вторичной и  загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин приводит цифры, подтверждающие предположения о  замирании заявленных  цен. По  его  данным, за  две  недели, начиная с  21  сентября текущего года, цены остаются почти неизменными. Самый большой рост цены в  крае составил всего 0,8%  — на  студии, в  городе на  1% увеличилась цена на  трёхкомнатные квартиры. В  обозначенный временной промежуток средняя цена на  однокомнатные квартиры составила 2,3 млн  руб. в  крае и  3  млн  руб. в  Перми. Цена на  «двушки» и  «трёшки» в  крае  — 2,6 млн  и  3,6 млн  руб., в  городе  — 3,65 млн  и  4,85 млн  руб. соответственно.

Несмотря на  то, что  политическая обстановка остаётся основным фактором, влияющим на  рынок недвижимости, эксперты перечисляют и  факторы второго уровня. Это  корректировка сроков и  условий действия льготных программ по  ипотеке, волатильность курсов валют, рост ставок на  депозиты, уровень и  динамика доходов населения, а  также введение новых санкций.

В  частности, сейчас ставки по  ипотеке существенно сдерживают спрос, тогда как  в  начале марта, несмотря на  общую негативную динамику рынка, был  отмечен всплеск спроса после повышения ключевой ставки до  20%. «Обоснован он  необходимостью выхода на  сделку по  ранее одобренным условиям ипотечного кредитования» ,  — отмечают в  PAN City Group.

У  экспертов нет  единого прогноза для  рынка недвижимости даже до  конца этого года. Регина Давлетшина ожидает снижения  цен. «Я прогнозирую, что  произойдёт постепенное снижение объёма предложения. Часть продавцов просто уйдёт с  рынка, после чего должна произойти коррекция цен  вниз» ,  — рассуждает  она.

О  вероятном снижении цен  говорит и  Сергей Хахулин. Он  полагает, что  снижение предложения и  цен  может быть обусловлено продолжительным влиянием негативного политического фона. Если же  ситуация стабилизируется, то  произойдёт постепенное восстановление спроса к  показателям первой половины сентября, то  есть до  второго шока, связанного с  мобилизацией.

В  то  же  время Алексей Терентьев предполагает, что  ипотечный фактор скорее негативно повлияет на  спрос. В  начале октября банки уже  повысили ставку по  ипотеке в  среднем на  0,5%, и  в  дальнейшем, считает эксперт, рост ставки продолжится. Но  в  то  же  время принятие закона о  кредитных каникулах, вероятно, снизит опасение людей приобретать недвижимость в  период возможной мобилизации.

«По мере адаптации к  новым реалиям на  рынке будет наблюдаться слабый рост спроса на  жильё. В  основном динамика спроса будет концентрироваться на  качественных готовых объектах. При  отсутствии негативных событий до  конца года можно ожидать возвращения покупателей, которые сейчас решили отложить сделки»,  — считают в  PAN City Group .